房管月报第六十四期第三版

2007年房管月报>>

　　根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔２００７〕２４号）精神，９月１４日，我市出台了《杭州市区经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》），并在媒体上进行了宣传。《办法》的出台，受到了市民的极大关注，得到了社会各界的认可，认为《办法》更加体现了保障性特点，对我市破解群众住房难将发挥十分重要的作用；对准入条件、上市制度、公示制度、保障面积等方面表示赞成；认为《办法》具有科学性、合理性和可操作性。此外，建设部对《办法》予以了肯定，认为整体上符合国发〔２００７〕２４号文件规定，较好地体现了改进和规范经济适用房制度精神的，是对国发〔２００７〕２４号文件相关规定的具体细化。
　　针对市民关注的问题，局和市房改办结合《办法》的相关政策和规定，于９月１９日和１０月１日在《杭州日报》、杭州电视台、市政府门户网站等媒体进行了解答和宣传。现应市民和读者要求，本报再次对相关内容进行解答。

　　答：一是根据国务院〔２００７〕２４号文件规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。同时规定，经济适用住房供应对象的收入标准和住房困难标准由城市政府确定；二是《浙江省人民政府关于进一步加强城镇住房保障体系建设的若干意见》（浙政发〔２００６〕４９号）文件规定，“购买经济适用住房的低收入家庭，其收入应低于当地城镇居民家庭平均收入水平的６０％”；三是根据统计资料显示，我市家庭年人均可支配收入低于６０％的家庭约占全市总家庭户数的２６％，其中住房困难家庭约１０万户。对于我市最低收入和较低收入的住房困难家庭已有廉租住房和经济租赁房制度保障，而且廉租住房保障对象将在２００８年底前覆盖到低收入群体。同时，我市还将建立政府保障性租赁住房体系，着力解决买不起商品房和经济适用住房的本市住房困难家庭和大学毕业生、引进人才、外来务工人员、来杭创业人员等群体的住房问题。因此，随着我市住房保障体系各项制度的实施，保障能力将进一步提高，保障范围将逐步扩大。

　　答：根据国发〔２００７〕２４号文件和省有关经济适用住房文件精神，经济适用住房是解决低收入住房困难家庭的政策性、保障性、自住性住房。因此，经济适用房上市交易应缴纳土地出让金等价款。
　　２００４年５月，国家四部委《经济适用住房管理办法》施行，对经济适用住房上市交易作出了“按照届时经济适用住房价格和同类地段商品房价格差价的一定比例交纳收益”的规定。而我市２００４年３月杭价服〔２００４〕４３号《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》中对经济适用住房达到上市交易年限后缴纳收益办法与国家《经济适用住房管理办法》有冲突，因此，杭价服〔２００４〕４３

号文件停止执行。２００４年９月，我市出台了杭政〔２００４〕９号文件，贯彻执行国家四部委文件精神，对上市交易缴纳收益办法作了一致的规定。到去年，有部分经济适用住房已满上市交易年限，因此，根据国家四部委文件和杭政〔２００４〕９号文件精神，明确了５５％的具体交纳比例。
　　此外，国发〔２００７〕２４号文件第十一条规定：“经济适用住房上市交易时按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款。”文件第二十二条又明确规定：“凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。”其适用范围并未排除文件施行前已经购买或签订买卖合同的经济适用住房。
　　虽然２００４年国家四部委《经济适用住房管理办法》和２００５年省政府１９１号令《浙江省经济适用住房管理办法》中均规定施行前已经购买和签订买卖合同的经济适用住房仍按原有规定执行，但是这两条规定与上位法国发〔２００７〕２４号文件并不一致，因此应以后者为准。
　　由于上述条款所规范的对象是经济适用住房上市交易制度，根据一般法律适用原则，其适用的是新政策出台后上市交易的经济适用住房，不适用之前已经上市交易的经济适用住房，上市交易时间是其能否适用的时间界点，而并非购买时间。

　　答：我市制定上市交易需按照差价的５５％缴纳土地收益等价款的规定，主要是出于以下考虑：一是土地出让金的组成中，大市政配套费占３５％，级差地租占２０％，总计５５％，总的来说，５５％的比例是综合土地收益等价款中各项因素的比例经测算确定的；二是与同类地段商品房比较，经济适用住房上市交易并缴纳差价收益的５５％以后，购买者所支付的价格，也低于同类地段商品房地块土地拍卖时的楼面价。

　　答：经济适用住房如无超享受面

积部分的，按照届时的销售价与当时购买经济适用住房差价的５５％向政府缴纳土地收益等价款。
　　如有超享受面积部分的：（１）超过经济适用住房享受标准面积部分，经市物价局批复按商品房价格销售的，其超面积部分在上市交易时，按商品房交易的相关税费收取，不计缴５５％差价；（２）超过经济适用住房享受标准面积部分，经市物价局批复按经济适用商品房价格销售的，其超面积部分在上市交易时，按照届时的销售价与当时购买经济适用住房差价的５５％向政府缴纳土地收益等价款。

　　答：根据国发〔２００７〕２４号文件精神，为进一步突出经济适用住房的保障性，文件规定经济适用房的套型建筑控制在６０平方米左右。根据这一精神，我市明确经济适用房的单套建筑面积以控制在６０平方米为基本标准。同时，由于申请家庭人口在４人及以上的，经济适用住房保障面积标准为８０平方米。因此我市规定部分经济适用住房的建筑面积控制标准为８０平方米，以达到保障面积标准。作出这样的规定，既符合国发〔２００７〕２４号文件精神，又考虑了我市保障工作的实际。

　　答：根据国发〔２００７〕２４号文件规定，已购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。这样规定，主要是强调了经济适用住房的保障性和自住性，有利于建立经济适用住房制度的内循环机制，以解决更多的住房困难家庭。在购买经济适用住房时，有其他住房，但又符合经济适用住房准入条件的，购买的经济适用住房不受政府回购的影响。如何实施政府回购，正在拟订实施办法。
　　为了便于广大市民咨询《办法》内容，深入、准确地了解《办法》内容，市房改办开通了３路电话，具体为８７７０９５９１、８７７９０６２５、８７７０９５１３（后２路电话受理时间为工作日）。

　　日前，经济适用房新证申领工作正在加紧进行，即将开始分批、分阶段进行申请受理。为了让市民了解具体申请流程，本报作以下介绍。
　　经济适用房新证总体申请流程分四个阶段，即申请阶段、受理阶段、核查阶段、选房阶段。在申请阶段，首先由申请家庭到社区、街道、区建设（房管）局或市房改办领取《杭州市区经济适用房申请表》，如实填写表格，并按要求准备各项证明材料；属于市房改办公告受理范围的申请家庭在规定时间内将《申请表》交到社区，申请公示；将申请家庭基本情况在社区进行公示，公示期为７天，公示期满后由社区对公示情况进行汇总，上报街道；最后由街道确认。
　　在受理阶段，首先由街道确认盖章后把《申请表》发还社区，申请家庭从社区取回《申请表》并携带相关材料到区建设（房管）局申请受理；经审核符合申请条件的，区建设（房管）局予以受理，并打印受理单给申请家庭。
　　在核查阶段，区建设（房管）局完成受理登记后将业务流转至市房改办审核；市房改办将申请家庭信息送相关部门核查；相关部门反馈核查结果；市房改办完成全部审核，生成准购证号码并打印准购证。
　　在选房阶段，经建设（房管）局受理、相关部门核查、市房改办复审后，市房改办将在《杭州日报》等媒体上公告符合条件的选房人员名单，并公告选房时间、地段等情况。入选的申请家庭持受理单等材料在公告规定期限内到选房现场换领《准购证》，并按《准购证》顺序参加选房。
　　（申请流程图详见６３期《房管月报》四版）

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