物业维修基金的管理工作，包括基金的筹集、日常保值增值、使用监管等方面，是物业管理工作的一个重要组成部分，并随着物业管理的发展而发展。杭州市物业维修基金的归集工作起步于１９９６年，历经近十年的发展，基金管理工作已日趋规范化，目前归集基金总额已突破１１亿元，为维护广大业主的合法权益打下了一定的基础。
根据《杭州市物业管理条例》的规定，物业维修基金属于业主所有，因此，让更多业主知晓基金的来源、用途、使用规定及程序等，是保障业主知情权、维护业主合法权益，同时也是使基金管理工作更加顺利的重要环节。因此，我们开展了这次基金管理法规规定的宣传工作，希望能让大家更多地了解物业维修基金，更好地维护自身的合法权益。
一、基金的概念
１．建立基金的目的
基金的全称是物业共用部位、共用设施设备维修基金。顾名思义，基金是为了保障物业的共用部位和共用设施设备的维修而建立的。共用部位和共用设施设备的概念在《杭州市物业管理条例》第五十七条里有相关解释（《法规汇编》第４２页）。所谓共用，是相对于自用而言的，在成套房屋内部的部位、设施、设备都不属于共用部位、共用设施设备。自用的坏了，自己修；共用的坏了，谁修？谁支付维修费用？这个问题是随着住房制度改革的不断深入，随着房屋产权多元化现象的出现而逐渐显现的。怎么解决？建立专门的维修基金，专款专用。由此可见，建立物业维修基金的目的，是为了保障房屋共用部位、共用设施设备的维修。
２．物业维修基金与物管费的区别
①缴交时间上的区别：基金的建立是在领取房屋所有权证之前，基本上属于一次性的（只有当基金使用到低于首期缴交额的３０％时，才需要续筹），而物管费的交纳是日常性的。
②性质上的区别：基金缴交后由物业管理部门指定的单位统一代为管理，基金仍属业主所有；物业管理费由物业公司依据服务合同和有关规定收取，所有权及支配权均属物管公司所有。
③用途上的区别：维修基金的用途是单一的，专项的，即：用于保修期满后中修以上的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。而物管费的使用支配权在物业公司，一般用于绿化养护、保安、保洁以及管理费用等。
二、基金管理的相关法规规定
１．１９９６年１１月１９日《杭州市人民政府关于加强杭州市住宅小区管理工作的通知》，《通知》规定，建立住宅小区房屋维修专项基金，由开发建设单位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安装工程总造价的２％的比例缴纳。当时我市维修基金缴纳的具体标准为：多层１６元／平方米，高层、小高层５０元／平方米，别墅３４．４元平方米。
２．１９９９年６月３０日市政府第１３８号令《杭州市住宅区物业管理暂行办法》，《暂行办法》和９６年《通知》的最大不同是关于基金缴纳的标准，《暂行办法》规定，新建住宅必须设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称物业维修基金）；物业维修基金由开发建设单位按房屋建设总造价的５％至８％提取，具体标准是多层３５元／平方米 ，高层、小高层及带电梯的多层６５元／平方米，别墅４５元／平方米。
３．２００２年２月１日《杭州市物业管理条例》开始施行，条例规定新建物业都必须设立物业维修基金。条例第四十八条规定，物业维修基金由建设单位在房屋销售（预售）时，按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的５％的比例向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市、县（市）物业管理部门统一缴纳。因此基金缴纳的主体为业主或购房人，开发公司代收代缴。条例第五十条同时规定了未建立物业维修基金的房屋，其共用部位、共用设施设备维修费用的列支途径：公有住房出售即房改时，从缴纳的维修基金中列支；未出售的公有住房，从房屋租金中列支；私房则由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。这条规定对有些小区产权多元化的房屋共用部位、共
４．２００４年１１月１日市政府第２０９号令《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》开始施行。《办法》和杭州市条例的主要不同：一是规定可以动用基金的本金部分，一次性可以使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的７０％。二是使用后基金本金余额不足首期缴纳额的３０％时，应当续筹维修基金。《办法》施行后，市房管局随即出台了具体实施意见，对直管公房维修基金的缴交、维修基金的续筹、维修基金的查询、中修标准、本金动用比例、单一产权物业基金的缴纳等都作了规定，其中一次性可以动用基金的具体比例根据物业的不同结构和使用年限确定，如竣工后１０年之内的框架结构（高层、小高层都为框架），具体比例为３０％；多层砖混１０年之内的比例为２０％等。另外，《办法》实施意见还规定，小区没有物业公司或业主委员会的，由社区居民委员会代为行使相应职权。
三、基金的使用
１．使用的前提条件：
①已缴交基金
②共用部位、共用设施设备
③保修期以外
④中修以上
⑤非人为破坏的
以上条件应同时具备才可申请动用维修基金。换句话说，没缴交过基金的，非共用的、保修期内的、小修小补和日常养护类的、人为破坏的，其工程维修费用都不得在物业维修基金及其增值部分中列支。
２．申请和确认的主体。申请的主体是相关业主，但具体工作由物业公司操作；确认的主体在前期申请时是业委会和２／３以上的相关业主，后期（即工程完工后）确认完工及费用额度的主体是业委会以审计部门的审计结果为准。
３．流程（详见附表）
４．拨付额度
开工前的预拨额度是经核实同意的申报额的７０％；余额拨付以审计结果为准。
５．分摊办法
在相关业主的基金帐户上按面积比例分摊。
四、几点注意事项
１．中修的概念及小修小补费用的来源
前面我们谈到，物业维修基金应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修和更新，禁止挪作他用。但“中修以上”的概念，国家和浙江省相关法规规章中均没有涉及，为便于操作，在对历年来各小区申请使用维修基金的案例进行比较分析的基础上，在《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》实施意见中，对“中修以上”的概念作了操作性的规定，即单体单项共用部位、共用设施设备维修费用在３０００元以上的，视作中修。
对于３０００元以下的小修小补和日常养护费用，除了在上面提到的物业管理费中承担一部分外，更主要的是在共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支。其中经营性收入主要分成三块：一是物业管理商业用房的出租收入，我们杭州市的新建小区目前共有７‰的物业管理用房，其中商业用房为４‰，平常由物业公司出租经营；二是小区道路停车收入，很多小区的路面上都由物业公司划出停车位，并按物价部门规定收取一定的泊位费，如小车每月１００元等；三是有些地段比较好的小区，其中有些沿马路的楼幢的楼顶会设置广告牌，由此获得的广告收入。不管是物业管理商业用房也好，小区道路或楼顶也好，业主在购买了房子后，上述部位都属于业主共同所有，其所得收益自然也属于业主所有。国务院《物业管理条例》第五十五条规定，共用部位、共用设施设备经营性收入应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用；《杭州市物业管理条例》规定其应当专项用于共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。而且收支情况应按规定６个月至少公布一次，接受业主或业主委员会的询问和监督。
综上所述：商品房共用部位、共用设施设备的维修，保修期以内的，由开发建设单位负责；保修期以外的小修小补和养护工作，由物业公司负责，费用在物管费及共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支；保修期以外中
２．相关业主大会的概念及２／３以上同意的实际操作方法
申请使用基金时，要征得２／３以上业主的同意，那么，是不是所有的项目都要整个小区全体业主的的２／３以上通过呢？对这个问题，我们是这样理解的：要分清共用部位共用设施设备所属的范围，究竟是整个小区的共用部位共用设施设备还是某幢楼的共用部位共用设施设备还是某个单元的共用部位共用设施设备？如果是整个小区的，那就要整个小区全体业主所持投票权的２／３以上通过，如果是某幢楼或某个单元的，那只需要这幢楼或这个单元全体业主所持投票权的２／３就行了。很明显，５号楼的电梯应该属于５号楼全体业主所有，５号楼１单元的电梯应该属于５号楼１单元全体业主所有，电梯维修的受益者主要还是这幢楼或这个单元，和其他楼幢或其他单元的住户没有什么关系，如果说５号楼电梯维修要使用维修基金，却要征得其他楼幢住户的同意，这并没什么道理。
在业主大会召开的形式上，按规定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。集体讨论的形式往往操作起来比较麻烦，书面征求意见的稍微方便一点，但是对一个规模大的小区，如果涉及到整个小区共用部位共用设施设备的维修，申请使用维修基金时，还是一样不能回避取得２／３以上业主同意这个很麻烦的现实问题，现在杭州市有的小区有五、六十万方，五千多户，如果小区大门改造需要３万元，申请使用维修基金要征求到这五千户住户的２／３以上的同意，谈何容易啊？对这个问题，我们正在调研，也很想听听大家的意见，有没有简便的操作方法。是不是采用杭州市《物业管理条例》中业主代表大会的概念，在一幢楼里选出一个代表，这个楼其他的住户都授权他，他一个同意就代表这幢楼所有住户都同意，他不同意就代表这幢楼所有住户都不同意？还是采用在小区内公示的形式，只要不超过１／３的人不提反对意见，就认为超过２／３的人已经同意了？当然，这两种方式都存在一定的问题，第一种方式往往造成业主代表的权利过大，如果他不负责任，随便提反对或赞成意见，就代表了这幢楼所有住户的观点，带来的影响不容忽视；对第二种方式，也肯定会有业主提出意见：我根本就没注意到有公示，也就根本没提意见，怎么就算我同意了，光公示就能保障我的知情权吗？《杭州市物业管理条例》规定，在维修基金的使用上，只要业主委员会同意就行了，但这样容易造成业委会权利过大，而现在业委会的法律主体地位又不明确。所以在征得２／３以上业主同意这点上，我们确实非常希望大家提出宝贵意见，既不违反法规规定，又具有可操作性。
３．审计相关问题
使用基金的程序中，物业公司申请拨付３０％的维修余款时，需提交经审计的工程决算单。具体的审计单位由业委会和物业公司决定（但我们目前要求审计单位必须具有二级以上的审计资质）。另外，我们在拨付维修余款时以审计结果为准，比如预算是１００００元，决算是１０８００元，审计结果是９５００元，那么我们就照９５００元来确认最终的维修费用。但如果审计结果超过预算额，则要分成两种情况：审计结果未超出预算额的２０％，及绝对值未超过１００００元的，按审计结果拨付，如果超过预算额的２０％或绝对额超过１００００元的，超过部分需要重新申报，比如预算是４００００元，审计结果是４５０００元，没超过２０％，绝对数也没超过１００００，那就照４５０００元的拨；但如果预算是４００００元，审计结果是４９０００元，绝对数虽没超过１００００，但已超过２０％，则超出的９０００元就需要重新申报，要重新召开业主大会，业主委员会重新签字盖章，我们重新核实，等等，整个过程要重走一遍了。
另外，审计费用也在维修基金中列支。比如预算是１００００元，审计结果是９５００元，而审计费用是８００元，那我们先拨付７０％即７０００元，最后再拨付维修余款２５００元及审计费用８００元，全部加起来共１０３００元。
杭州市物业维修资金管理中心
