2003年房管月报>>

查阅房产档案需提供的材料
不同性质的利用者提供不同的材料：
（1）若利用者为房产权利人、其它权利当事人、继承人等，需出具《房屋所有权证》或有关房屋产权来源合法证明及身份证件；
（2）若利用者为公、检、法和其他国家机关、仲裁机构及其工作人员依法执行公务的，需出示单位介绍信和执行公务证或工作证件；
（3）若利用者为律师，需提供律师证、律师事务所介绍信、当事人授权委托书或诉讼通知书；
（4）若利用者为项目建设单位、房地产开发公司、评估、拍卖等单位，需提供单位介绍信、工作证件及相关材料；
（5）若利用者为市局系统各内部单位工作人员，需提供查档联系单。

查阅房产档案收费标准
严格按物价部门批准的规定执行。
查阅房产档案受理窗口：市房产档案馆开发利用处（浣纱路179号212室）

房地产开发企业应向购房人出示的证件
房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等证明文件。

商品房销售包括哪二种类型
《商品房销售管理办法》规定为：现售和预售两种。

受托房地产中介服务机构销售商品房时，应向买受人出示的证明文件
《商品房销售管理办法》规定：一是有关商品房的证明文件（预售许可证，土地使用证，建设工程规划许可证，施工许可证）；二是商品房销售委托书。

申请房地产中介机构需提供要件
一、预受理需提供要件
（1）具有规定面积的经营场地证明（自有房屋提供房屋所有权证或其他权属证明；租赁房屋提供《房屋租赁证》）；
（2）会计师事务所出具的验资报告（人民币10万元及以上）；
（3）公司人员名册清单、《杭州市房地产经纪人资格证》复印件（3人以上）及房地产经纪人身份证复印件；
（4）经工商行政管理局核准的公司名称预登记表；
（5）公司章程、制度；
（6）向杭州市房产管理局提出成立中介公司的书面报告（打印件），并提出开展业务的某些构想。
二、正式受理需补交要件
（1）公司营业执照；
（2）经签证的公司与经纪人签订的劳动合同复印件，并核对原件。
（3）经纪人资格原件。

房地产中介服务收费标准情况
根据杭州市物价局文件（杭价房[2002]172号）规定：
（1）房地产买卖代理收费实行分档累进费率计算
20万元及以下的为千分之十；
20万—50万（含）为千分之八；
50万—80万（含）为千分之五；
80万—100万（含）为千分之三；
100万元以上为千分之一。
具体收费标准可在基准费率10%的幅度内浮动确定。其中属产权互换的收费按买卖代理收费的50%计算；
（2）房地产租赁代理收费标准，不论成交的租赁期限长短，可按半个月成交租金一次性收取。其中非住宅租赁代理收费标准最高不能超过3000元；
（3）代办交易领证手续的收费标准，每件为200元至300元（包括代办契证、房屋所有权证和土地使用权证）。

从事房地产中介服务人员必须具备的条件
在杭州市区从事房地产经纪的人员，必须参加房地产中介经纪人培训并经考试合格取得由杭州市房产管理局和杭州市工商行政管理局联合颁发的《杭州市房地产经纪人资格证书》方可从事房地产经纪工作。

被拆迁房屋的货币补偿金额确定
被拆迁房屋的货币补偿金额由具有法定资格的房地产评估机构根据政府公布的货币补偿基准价为基本依据，以房屋拆迁许可证核发之日为评估时点，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。

货币补偿基准价的确定
被拆迁房屋的货币补偿基准价，由房屋拆迁主管部门会同市价格主管部门按半年度同类地段，同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定，报市人民政府批准，并在每年3月底和9月底前公布。

被拆迁人选择产权调换的操作
被拆迁人选择房屋产权调换的，拆迁人应当提供价值相当的房源对被拆迁人进行安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不少于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。经双方协商一致，也可另行确定房源。
实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。
安置用房的价格由评估被拆迁房屋的同一家房地产评估机构评估确定。
拆除非租赁房屋，被拆迁人和拆迁人对产权调换房源不能协商一致的，应当实行货币补偿。
房屋产权共有人对拆迁补偿方式不能达成一致的，应当实行产权调换。

2003年度市区城市国有土地房屋拆迁搬家补助费标准
杭州市区2003年度城市国有土地房屋拆迁搬家补助费标准为每户600元。因房屋拆迁发生的被拆迁人或者房屋承租人的电话移机、有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用，由拆迁人按照拆迁时的收费标准补偿被拆迁人或者房屋承租人。

2003年度市区城市国有土地房屋拆迁临时安置补助费标准
单位：元/平方米(建筑面积).月

地段等级	地段范围	住宅用房	综合用房	商业用房	工业用房
一	市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地	16	67	110	26
二	市区二级土地及西湖风景名胜区二级土地	15	61	82	24
三	市区三级土地	14	55	63	23
四	市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地	13	47	56	22
五	市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地	12	37	40	21
六	市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地	10	30	35	20
七	市区七级土地	7	25	26	19
八	市区八级土地	6	20	23	18

物业维修基金缴交标准
根据《杭州市物业管理条例》规定：物业维修基金的缴交标准为“不低于房屋建筑安装总造价的5%”，具体为：
（1）多层物业按每平方米35元缴纳；
（2）高层、小高层物业按每平方米65元缴纳；
（3）别墅按每平方米45元缴纳。

物业维修基金用途
物业维修基金应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修和更新，禁止挪作他用。

物业维修基金使用程序
物业维修基金的使用，由物业管理企业提出年度计划，经业主委员会批准并报区物业管理部门审核后，由市物业管理部门划拨。

不得出租的房屋
有下列情形的房屋不得出租：
（1）房屋权属有争议的；
（2）无房屋所有权证或其他合法的权属证明的；
（3）已通知列入城市规划拆迁范围，准备拆迁的；
（4）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；
（5）属于违法建筑的；
（6）不符合房屋安全标准，影响使用安全的；
（7）有其他依法禁止出租情形的。

违法租赁承担的法律责任
（1）租赁房屋而不进行登记的，由主管机关责令限期补办登记手续，并可对出租人处以相当于实际租赁时间的租金总额的罚款。
（2）对不能出租的房屋进行出租的，由主管机关责令停止租赁，没收出租人非法所得，并对出租人处以实际租金收入三倍以下罚款。
（3）出租人不依法纳税的，由税务部门按有关规定处理。
（4）承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动出租人发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动而不向有关部门报告或参与承租人违法犯罪活动的，由有关部门按法律、法规规定处理，并由主管机关责令停止出租。

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