1 、什么是物业管理？
答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2 、业主做为房屋的所有权人，在物业管理活动中享有哪些权利？
答：（ 1 ）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
(2) 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
(3) 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
(4) 参加业主大会会议，行使投票权；
(5) 选举业主委员会委员，并享有被选举权；
(6) 监督业主委员会的工作；
(7) 监督物业管理企业履行物业服务合同；
(8) 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(9) 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
(10) 法律、法规规定的其他权利。
3 、业主在物业管理活动中，履行哪些义务？
答： (1) 遵守业主公约、业主大会议事规则；
(2) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(3) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(4) 按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(5) 按时交纳物业服务费用；
(6) 法律、法规规定的其他义务。
4 、业主大会由哪些人员组成，并有哪些职责？
答：物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主大会履行下列职责：
(1) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(2) 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(3) 选聘、解聘物业管理企业；
(4) 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(5) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(6) 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
5 、业主委员会是个什么性质的组织，并有哪些职责？
答：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
(1) 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(2) 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
(3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
(4) 监督业主公约的实施；
(5) 业主大会赋予的其他职责。
6 、业主以业主大会或者业主委员会名义从事违反法律、法规活动的，应承担何种责任？
答：业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
7 、在什么情况下应该召开第一次业主大会？
答：物业管理区域内，有下列情况之一的：
(1) 入住率达到 60% 以上的；
(2) 入住率达到 30% 以上，且物业交付使用已满 2 年的，应当召开第一次业主大会，选举产生业主委员会。
8 、业主大会筹备组如何成立？并做好哪些筹备工作？
答：物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。社区接到通知后 30 日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。筹备组由社区代表 1 名、业主 3 名、建设单位代表 1 名组成；社区、建设单位各 1 名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组应当做好下列筹备工作：
• 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
(2) 参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》 ( 草案 ) 和《业主公约》 ( 草案 ) ；
(3) 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； (4) 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
(5) 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
9 、业主大会会议召开的形式有哪几种？
答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有 1 ／ 2 以上投票权的业主参加。
10 、业主在业主大会会议上的投票权数如何确定？单一业主 最高投票权有多少？
答：住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，实行一套一票。非住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，按每 100 平方米建筑面积为一个计票单位，不足 100 平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的 30% 。
11 、 召开业主大会会议，对已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，应如何处理？
答：已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。
12 、 业主委员会任期届满后不能及时换届怎么办？
答：业主委员会任期届满换届的，在届满 2 个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下，区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后 2 个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。
13 、业主委员会委员在任期中因缺额人数超过委员总数一半以上或其它原因不能正常履行工作的，应怎么办？
答：业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后 2 个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，区物业管理行政主管部门负责全程业务指导。
14 、业主委员会委员当选的条件？
答：业主委员会委员应当符合下列条件：
(1) 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
(2) 遵守国家有关法律、法规；
(3) 遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
(4) 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
(5) 具有一定组织能力；
(6) 具备必要的工作时间。
15 、业主委员会委员如何产生？
答：业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。业主委员会设 5 人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用 1 比 2 的办法重新选举产生补足。
16 、 在召开业主大会会议和选举业主委员会过程中，业主应如何规范自己的行为？
答：社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，业主不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。业主大会形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。
17 、业主委员会的活动经费如何筹集？
答：业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的 1% 。具体数额和计划由业主大会审议决定。
18 、物业管理服务费用的计费方式有哪几种？
答：有包干制和酬金制两种。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
19 、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括几部分：
答： (1) 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
(3) 物业管理区域清洁卫生费用；
(4) 物业管理区域绿化养护费用；
(5) 物业管理区域秩序维护费用；
(6) 办公费用；
(7) 物业管理企业固定资产折旧；
(8) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
(9) 经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
20 、目前，杭州市普通住宅小区公共性物业管理服务收费分为几个等级，基准收费标准分别为多少？
答：分为甲、乙、丙、丁四个等级。基准收费标准多层分别为 0.70 元 / 建筑平方米； 0.50 元 / 建筑平方米； 0.40 元 / 建筑平方米； 0.25 元 / 建筑平方米。高层分别为 0.90 元 / 建筑平方米； 0.65 元 / 建筑平方米； 0.50 元 / 建筑平方米； 0.35 元 / 建筑平方米。
浮动幅度为收费标准的± 20% 。
21 、电梯、高压水泵等高耗费设施设备的消耗如何分摊？
答：有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业管理企业应按实际消耗，向业主收取。具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业商定，可按面积分摊，也可按户分摊。
22 、物业管理服务费如何定？
答：物业管理收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度，收费等级根据物业管理企业的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定；为业主提供代办性、特约性服务除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价；别墅等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。
23 、业主与物业管理企业发生价格纠纷该怎么办？
答：业主与物业管理企业发生价格纠纷时，业主委员会应给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。
24 、物业管理企业最多可向业主预收多少时间的物业管理费？
答：最多可预收 12 个月的物业管理费。
25 、物业管理企业可否利用物业设置经营性设施？
答：物业管理企业利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，方可办理审批手续，其经营性收入应专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。
26 、物业管理企业自行提供物业管理服务合同约定之外的服务，业主是否应该支付费用？
答：物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
27 、如何划定物业管理区域？
答：物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。拥有相对独立的共同设施设备的物业，应当由区、县 ( 市 ) 物业行政主管部门划归于一个物业管理区域。
28 、前期物业管理的费用由谁来承担？
答：物业交付使用前发生的前期物业管理费用由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。
29 、物业管理企业应报送、公布哪些收支帐目？
答：物业管理企业应报送物业维修、更新费用的收支帐目，对商业用房及其他共用设施设备和场地进行经营的经营性收入。
30 、实行物业管理的区域，保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修费用列支的途径：
答：
(1) 已按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金中列支；
(2) 公有住房出售时，已按规定缴纳维修基金的，从该基金中列支；
(3) 未出售的公有住房，从房屋租金中列支；
(4) 不属于上述范围的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。
31 、业主大会作出决定应多大比例通过？
答：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
32 、物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施由谁维护？
答：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
上述规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。